Quand une estimation immobilière à Levallois-Perret concerne un bien en cours de bail, la procédure est plus longue. Après avoir déterminé la valeur de marché, il faut y appliquer une décote. Voici ce qu’il en est.
Comment se déroule une estimation immobilière ?
Pour connaître la valeur de marché d’un bien immobilier, la procédure habituelle comprend les étapes suivantes :
- La collecte d’informations : elle vise à rassembler toutes les données majeures qui peuvent avoir un impact sur le prix du bien. On pense notamment à sa surface, à son âge, au nombre de pièces qu’il abrite, à sa performance énergétique, à la qualité de son environnement, à son état général…
- L’expertise sur le terrain : elle vise à évaluer l’état réel du bâtiment sur place. Une comparaison entre les informations rassemblées en amont et celles qui reflètent la réalité sur le terrain est alors effectuée.
- L’évaluation de l’environnement : elle vise à évaluer la qualité du cadre de vie du bien en fonction de son emplacement.
- L’étude comparative : elle vise à comparer le bien à estimer avec d’autres biens similaires récemment vendus dans le même secteur. On obtient alors une valeur de référence moyenne à actualiser.
La valeur de marché correcte du bien est établie à l’issue de cette procédure. S’il doit être vendu avec un bail en cours, une décote doit être appliquée.
Pourquoi la valeur d’un bien subit-elle une décote en cas de vente en cours de bail ?
Lorsque vous vendez un bien avec un locataire en place, l’acheteur doit se conformer aux termes du contrat en cours. Il ne peut ni déloger le locataire avant échéance, ni modifier les termes du contrat, ni augmenter le loyer. Cela explique la décote. Son montant varie en fonction du type du bail :
- S’il est soumis à la loi de 1948, la décote peut aller de 40 à 50 %.
- S’il est soumis à la loi de 1989, la décote va de 10 à 15 %.